Отдых в Калининграде

Генеральным разработчиком выступает санкт-петербургский «Ленгипрогор», а субподрядчиком по ряду экономических разделов — местный КИПИ (Калининградский институт прямых инвестиций). Поэтому неудивительно, что КИПИ провел изучение гостиничного комплекса нашего побережья, которое позволяет сделать довольно любопытные выводы об эффективности нынешней отрасли гостеприимства и целесообразности ее кардинального наращивания. Ведь, когда генпланист «закрашивает» всю полосу побережья в сплошную рекреационную (то бишь гостиничную) зону, он должен внятно высчитать, будут ли реально загружены сотни тысяч новых гостиничных мест. Или, может быть, стоит часть этой наиболее благоприятной для проживания территории (оказывающейся после завершения строительства транспортного кольца в 20?30 минутной близости от Калининграда) отдать под решение стратегической миграционной программы, предусматривающей только в ближайшей перспективе увеличивание численности населения нашей области на 300 тысяч человек?

Летом густо — зимой пусто

Туристические потоки в Калининградскую область безостановочно возрастают.

Но на структуру сезонной заполняемости этот рост динамики практически не влияет. Ведь рост потоков составляет 5?10 % в год, и существенная его часть приходится на краткосрочные приезды в регион на 2?3 дня, т. е. на деловой туризм и приезд организованных иностранных групп на 2?3 дня «заездом» с Польши и Литвы. Наш отечественный турист приезжает и на более длительные сроки, но в основном летом. Поэтому в межсезонье, помимо нас самих, жителей области, в гостиницы побережья никого не заманишь. Исключение составляют несколько наиболее успешных «путевочных» санаториев и пару мини?гостиниц при турфирмах. Поэтому средняя картина по заполняемости гостиниц на побережье смотрится так:
высокий сезон с конца июня по август — 70 дней — 90 %;
низкий сезон с мая по середину июня и сентябрь плюс праздничные дни — 90 дней — 50 %;
межсезонье за вычетом праздничных дней — 205 дней — 10 %.

Окончательный в среднем мы получаем эффективную загрузку 128 дней, в то время как для нормальной гостиничной рентабельности минимальной загрузкой считается 200 дней в году.

Отсюда и весьма «демократичные» стоимости даже на отели уровня «4 звезды».

Ведь к «5 звездам» относится только «Гранд-Палас» (и где-то рядом «Фальк-отель»), а 95 % номерного фонда — это все остальное в районе плюс-минус 2000 рублей. На лето стоимости несколько возрастают, но 70 дней в году на экономику существенно повлиять не могут. Отсюда при затратах 50?70 тысяч евро на гостиничный номер мы получаем валовый сбор в 60 евро х128 = 7,5 тысячи евро в год. При 200 днях загрузки 50 % валового сбора можно направить на погашение инвестиций, при 128 днях затраты на коммуналку и персонал в межсезонье снижают прибыль почти в 2 раза, т. е. до 30 % от валового сбора. Получаем, что не более 2,5 тысячи евро в год должно окупать 50?70 тысяч евро стартовых инвестиций. Отсюда и столь незначительное строительство новых гостиниц — такие сроки окупаемости малореальны для новых проектов.

Сколько нам надо

Согласно данным КИПИ, получаем следующую структуру номерного фонда.

Весь гостиничный фонд на побережье около 4 тысяч номеров (с учетом мини?гостиниц Куршской косы, Пионерского, Балтийска и Янтарного). При вышеуказанной средней загрузке в 128 дней получаем 0,5 млн номеров в год. Учитывая, что 20 % этого количества загружается местными жителями нашей области, мы получаем вполне объяснимую цифру в сравнении с туристическими потоками:
80 тысяч иностранных туристов занимают 0,1 млн номеров (40 % на побережье по 2-3 дня, а остальные составляют деловой туризм и отдых в Калининграде);
275 тысяч российских туристов занимают 0,3 млн номеров (20 % отдыхает на побережье в гостиничном секторе по 6?14 дней, а остальные составляют частные визиты, деловой туризм, отдых в Калининграде, более экономичный отдых в частном секторе побережья);
930 тысяч местных жителей области занимают 0,1 млн номеров.

Итак, безрадостный баланс заполняемости целиком сходится. Если динамика роста туристических потоков составляет стабильно 20 тысяч человек в год, то дает на побережье прирост в 2-3 тысячи номеров в год. Отсюда получаем необходимость строительства 200-300 номеров в год, для чего достаточно осваивать по одному-двум точечным участкам в год.

Далее возникает следующий вопрос: сколько нужно новой земли отвести под гостиничную застройку на побережье на перспективу, если на одного отдыхающего по всем нормам требует не более 40 кв. м землеотвода? Получаем 1-1,5 га в год, или 60-100 га в 60-летнюю перспективу. В то же время вся рекреационная полоса побережья — это десятки тысяч га, отсюда очевидна вся «шапкозакидательность» политики резервирования всей данной зоны под рекреационную активность.

Что делать?

В первую очередь исследовать опыт наших прибалтийских соседей — Польши, Литвы и Латвии. Там гостиничная застройка концентрируется на ограниченных площадках с высокоразвитой курортной инфраструктурой. Возникает кумулятивный эффект — обилие ресторанов, гостиниц, оздоровительных и досуговых комплексов, конференц-помещений в одном месте существенно «растягивает» туристический сезон с выходом на доходный порог в 200 дней. А остальная часть побережья отводится под проживание и традиционную деятельность (включая рыболовство). То есть, формируя новые массовые рекреационные зоны вне уже исторически сложившихся на нашем побережье, мы можем не только ухудшить заполняемость гостиниц основных курортов, но и поставить крест на превращении этих курортов в современные цеха здоровья с насыщенной инфраструктурой.

В то же время жилая застройка на побережье и создание круглогодичных рабочих мест на экологических чистых производствах (между прочим, и жилая застройка создает значительное количество новых рабочих мест) — разумеется, вне сложившихся курортных зон — только улучшит экономику главных курортов побережья. Ведь новые проживающие дадут и существенную межсезонную загрузку инфраструктуры курортов и те самые рабочие руки для ее обслуживания.